Moon Menghadapi Ancaman Politik Lebih Besar Dari Kim Jong Un – Perjuangan untuk menjatuhkan pasar perumahan Korea Selatan yang melonjak bisa menghancurkan kepresidenan.
Moon Jae-in telah melalui banyak hal selama tiga setengah tahun sebagai presiden Korea Selatan: meredakan potensi perang pada tahun 2017, menjadi perantara tiga pertemuan antara Donald Trump dan Kim Jong Un pada 2018 dan 2019, dan memimpin salah satu yang paling sukses. tanggapan dunia terhadap pandemi virus Corona pada tahun 2020. Tapi kali ini, timnya mungkin akhirnya bertemu dengan tandingannya: pasar real estat Seoul.
Real estat adalah masalah politik yang sensitif di mana-mana, tetapi di Seoul hal itu meledak. Kekayaan Korea Selatan telah mengalir ke real estat ke tingkat yang tidak biasa karena hanya ada sedikit pilihan lain. www.mustangcontracting.com
Pasar saham domestik negara itu bagus tapi tidak bagus: Para konglomerat chaebol sangat terwakili di pasar keseluruhan (per Maret, Samsung Electronics sendiri mewakilihampir 34 persen dari seluruh kapitalisasi pasar KOSPI), sehingga sulit untuk memiliki investasi yang stabil dan terdiversifikasi.
Masalah tata kelola perusahaan yang terus-menerus mengganggu chaebol terkadang mengarah pada manipulasi harga saham, merusak kepercayaan investor publik terhadap sistem.
Sementara berinvestasi di luar negeri, terutama di pasar saham AS yang sedang panas-panasnya, semakin populer, ketidaktahuan serta fluktuasi nilai tukar mata uang asing membuat keuntungan sulit diantisipasi.
Sebaliknya, real estat bersifat intuitif: Real estate terlihat, tidak dapat menghilang, dan nilainya tidak mencapai nol seperti yang dapat dilakukan saham. Rumus untuk memenangkan investasi dalam real estat berlokasi di pusat, dapat diakses oleh angkutan umum tampaknya cukup jelas, terutama di negara di mana separuh populasinya tinggal di satu wilayah metropolitan.
Investor Korea Selatan juga mengingat keuntungan legendaris dari real estate utama Seoul ketika ekonomi Korea mulai tumbuh secara eksplosif pada 1980-an. Pada tahun 1977, kondominium seluas 1.000 kaki persegi di Apgujeong-dong, yang terletak di jantung Gangnam, bernilai sekitar $ 14.000; pada tahun 2020, kondominium yang sama bernilai lebih dari $ 2 juta, pengembalian rapi 14.286 persen, atau 330 persen dalam pengembalian tahunan selama 43 tahun.
Hasilnya, lebih dari 85 persenkekayaan rumah tangga Korea Selatan pada tahun 2019 berada dalam aset non finansial (yang sebagian besar berupa real estat); sebaliknya, hanya 35 persen dari kekayaan rumah tangga di Amerika Serikat pada tahun 2016 berada dalam aset non finansial.
Angka yang sama untuk Jepang adalah 43 persen pada 2015, karena rumah tangga Amerika dan Jepang cenderung menyimpan kekayaan mereka dalam bentuk aset keuangan (seperti saham dan obligasi) daripada real estat.
Sistem sewa jeonse unik Korea Selatan membuat investasi ke real estat semakin mudah. Bagi yang belum tahu, sistem jeonse mungkin tampak tidak masuk akal: Selama masa sewa (biasanya selama dua tahun), penyewa memberikan deposit besar kepada pemiliknya, biasanya sekitar 70 persen dari nilai rumah.
Penyewa tidak melakukan pembayaran lain kepada tuan tanah, yang mengembalikan seluruh deposit pada akhir masa sewa. Intinya, tuan tanah meminjam uang dari penyewa tanpa bunga. Alih-alih mengumpulkan uang sewa bulanan, tuan tanah menghasilkan uang denganmenginvestasikan deposit yang dipinjam selama masa sewa.
Sistem yang tidak biasa ini adalah produk sampingan dari periode pertumbuhan cepat Korea Selatan, tanggapan yang dicurangi juri saat pemeriksaan kredit yang andal tidak mungkin dilakukan, penyewa tidak dapat diandalkan untuk melakukan pembayaran rutin, dan pengembalian modal yang sangat tinggi dan menggelikan dalam ekonomi Korea Selatan yang sedang booming tingkat bunga tipikal untuk sertifikat deposito satu tahun pada tahun 1960-an lebih dari 20 persen dapat memberi kompensasi kepada tuan tanah karena hanya memegang sejumlah uang.
Sampai hari ini, jeonse adalah bentuk dominan dari sewa real estat: Pada bulan Juni,71 persen dari semua transaksi sewa di Seoul adalah jeonse.
Saat suku bunga bank Korea Selatan turun ke bumi seiring dengan kematangan ekonominya, investor yang cerdas menemukan cara baru untuk menghasilkan keuntungan dari deposito jeonse: menginvestasikan kembali ke real estat.
Misalnya, seorang calon tuan tanah dapat membeli sebuah kondominium senilai $ 500.000 dengan hanya $ 150.000 (yaitu, 30 persen dari harga) dengan mengantre terlebih dahulu seorang penyewa jeonse, yang memberikan deposit sebesar $ 350.000.
Dua tahun kemudian, pada akhir masa sewa, tuan tanah dapat menjual kondominium tersebut seharga $ 600.000 (tingkat apresiasi yang wajar di pasar perumahan Seoul yang sedang berkembang pesat), membayar kembali deposit penyewa sebesar $ 350.000, dan mendapatkan untung sebesar $ 100.000 pengembalian 66 persen selama dua tahun untuk investasi modal awal $ 150.000.
Dalam praktik yang kemudian dikenal sebagai “investasi kesenjangan”, tuan tanah yang giat akan menjalankan proses ini untuk banyak rumah: contoh yang sama tetapi memanfaatkan $ 350, 000 deposit dengan penyewa jeonse lain untuk membeli kondominium kedua senilai $ 1,16 juta dan kemudian menyadari apresiasi untuk kondominium yang lebih mahal juga.
(Arbitrase investasi adalah “kesenjangan” antara harga rumah dan deposit jeonse, yang biasanya 30 persen tetapi dapat berfluktuasi antara 10 dan 40 persen.)
Dalam beberapa tahun terakhir, investor agresif menjalankan skema ini dengan ratusan rumah, menciptakan ekosistem keuangan yang sangat berbahaya dan sama sekali tidak diatur.
Segera setelah terjadi penurunan di pasar real estat, kebangkrutan seorang tuan tanah dapat menghapus ratusan simpanan jeonse orang, yang sering kali mewakili tabungan seumur hidup mereka.
Pada Juni 2019, misalnya, seorang investor real estat bangkrut setelah mengalami kebangkrutan 16 juta dan kemudian menyadari apresiasi untuk kondominium yang lebih mahal juga.
(Arbitrase investasi adalah “kesenjangan” antara harga rumah dan deposit jeonse, yang biasanya 30 persen tetapi dapat berfluktuasi antara 10 dan 40 persen.)
Dalam beberapa tahun terakhir, investor agresif menjalankan skema ini dengan ratusan rumah, menciptakan ekosistem keuangan yang sangat berbahaya dan sama sekali tidak diatur.
Segera setelah terjadi penurunan di pasar real estat, kebangkrutan seorang tuan tanah dapat menghapus ratusan simpanan jeonse orang, yang sering kali mewakili tabungan seumur hidup mereka.
Pada Juni 2019, misalnya, seorang investor real estat bangkrut setelah mengalami kebangkrutan 16 juta dan kemudian menyadari apresiasi untuk kondominium yang lebih mahal juga.
(Arbitrase investasi adalah “kesenjangan” antara harga rumah dan deposit jeonse, yang biasanya 30 persen tetapi dapat berfluktuasi antara 10 dan 40 persen.)
Dalam beberapa tahun terakhir, investor agresif menjalankan skema ini dengan ratusan rumah, menciptakan ekosistem keuangan yang sangat berbahaya dan sama sekali tidak diatur.
Segera setelah terjadi penurunan di pasar real estat, kebangkrutan seorang tuan tanah dapat menghapus ratusan simpanan jeonse orang, yang sering kali mewakili tabungan seumur hidup mereka.
Pada Juni 2019, misalnya, seorang investor real estat bangkrut setelah mengalami kebangkrutan investor agresif menjalankan skema ini dengan ratusan rumah, menciptakan ekosistem keuangan yang sangat berbahaya dan sama sekali tidak diatur.
Segera setelah terjadi penurunan di pasar real estat, kebangkrutan seorang tuan tanah dapat menghapus ratusan simpanan jeonse orang, yang sering kali mewakili tabungan seumur hidup mereka.
Pada Juni 2019, misalnya, seorang investor real estat bangkrut setelah mengalami kebangkrutan investor agresif menjalankan skema ini dengan ratusan rumah, menciptakan ekosistem keuangan yang sangat berbahaya dan sama sekali tidak diatur.
Segera setelah terjadi penurunan di pasar real estat, kebangkrutan seorang tuan tanah dapat menghapus ratusan simpanan jeonse orang, yang sering kali mewakili tabungan seumur hidup mereka.
Pada Juni 2019, misalnya, seorang investor real estat bangkrut setelah mengalami kebangkrutanmembeli 280 rumah di distrik Gangseo Seoul dalam skema investasi celah, menghancurkan tabungan hidup penyewa nya. Bahkan ketika sistem bekerja sebagaimana mestinya, ada insentif yang kuat untuk mendorong harga rumah naik untuk mencegah kehancuran jeonse.…